Договорите за управление в хотелиерството.

Развитие и дефиниция

Те са съвременна форма на управление, която широко се прилага в хотелиерската практика.

Значението им е със същата важност като франчайзинговите споразумения.
Договорът   за   управление   е   писмено   споразумение   между   собственик   на   обект   (хотел)   и

управляващият   субект   (оператор),   чрез   който   едната   страна   наема   втората   да   управлява   и
експлоатира обекта с всички произтичащи от това отговорности.

Като представител на собственика операторът заплаща от негово име всички експлоатационни
разходи от паричната маса, генерирана в резултат на дейността му, удържа възнаграждението си

и отчита на собственика останалата печалба, ако има такава.
Собственикът осигурява хотелската база, включваща земя, сгради, обзавеждане, оборудване и

оборотен капитал, като поема пълната юридическа и финансова отговорност за проекта.
Корените на договора за управление в хотелиерството като форма на управление могат д се

търсят още в края на 19в, началото на 20век. Според изследователите  първата мениджрска
компания може да е била „Сезар Риц Груп”, която е назначавала и наблюдавала срещу заплащане

мениджъри на хотели с различни собственици, но липава писмена документация за конкретни
обекти. Този род на взаймоотношения е давало право на обекта да се рекламира под името

„Риц”.
Развитието  и популяризирането  на договорите за управление  се дължи  главно на появата и

прогресът на американските хотелиерски вериги през втората половина на 20век. Те откриват,
че   могат   да   продават   управленско   ноу­хау   на   собственици   без   опит   като   така   реализират

приходи с много по­малък финансов риск.
Първият писмен договор е на Хилтън през 1949г. с държавен хотел в Сан Хуан (Пуерто Рико).

Държавата предоставя инвестициите, нужни за изгражднето, обзавеждането и оборудването на
хотела. Тя го отдава чрез лизинг на веригата Хилтън срещу 2/3 от брутната печалба, а Хилтън се

задължава да осигури оборотния капитал. По­късно на базата на сходни договори се появяват
хотели под името Хилтън в Истанбул и Хавана. С подписването им собствениците поемат целия

оперативен риск от евентуални загуби.
До края на 60те години на 20век интересът към договорите за управление е сравнително слаб.

Причини   за   това   са   политическата   и   финансова   нестабилност   в   повечето   държави,   което
увеличава риска при инвестирането в туристическия отрасъл. Като ограничител могат да се

посочат и законовите различия в отделните страни, сложният и скъпоструващ процес на водене
на   преговорите,   както   и   недоверието   на   собствениците   по   повод   дълготрайно   обвързване   с

непроверени оператори.
Периодът на 70те години се характеризира с динамично развитие на договорите за управление в

САЩ. През 1970г. 10 големи американски фирми сключват 22 договора за управление, а до
1975г. 60 фирми сключват повече от 500 договора. Поради иконимическата рецесия в началото

на десетилетието финансовите институции и крупните предприятия са готови да инвестират в
хотелиерски   обект   само   ако   той   е   управляван   от   добре   позната   и   утвърдена   компания.   В

резултат на това редица американски хотелиерски вериги, разполагащи с експерти в областта на
управлението   и   маркетинга   се   насочват   и   специализират   в   предлагане   на   договори   за

управление.
В Европа приложението на договорите за управление в хотелиерството започва през 1966г. с

първия договор на английската Hallway Hotels Overseas, която експлоатира и управлява хотели
в африканските страни.

През 80те години се наблюдава постепенно насищане на традиционните пазари и насочване на
интереса към дестинации като Африка, средния и далечния Изток. Нестабилната политическа и

икономическа   ситуация   в   тези   райони,   както   и   законовите   ограничения,   възпрепятстващи
свободното движение на капитали увеличават значението на договорите за управление.  Те се

явяват надежден инструмент за хотелиерските корпорации да придобият пазарен дял в страните
от тези региони. Постепенно се създава междунареоден пазар на договорите за управление, на

който до началото на 80те доминират  Hilton Int, International Continental, Hyatt Int, Sheraton,